החזקה בנכס בדמי מפתח יוצרת מערכת יחסים מורכבת בין הדייר לבעל הנכס, אשר משלבת זכויות שימוש נרחבות עם מגבלות בעלות. מצב זה מקבל משנה תוקף כאשר נדרש לבצע תיקונים מבניים או פונקציונליים, כמו למשל תיקון אלומיניום בדירת דמי מפתח. אלומיניום, כחומר בנייה מרכזי במבנים מודרניים וישנים כאחד, מהווה חלק בלתי נפרד ממערכות החלונות, הדלתות והוויטרינות – וכל תקלה בו עשויה לפגוע באיכות החיים, בבטיחות ולעיתים גם בערך השוק של הנכס.
הדיון בשאלה מי נושא באחריות לתיקונים אלה – הדייר או בעל הבית – מחייב התעמקות בהסכמים, בדינים החלים על שכירות מוגנת, ובהשלכות של שיפוץ או תיקון שיכול לשנות את אופיו של הנכס. מעבר לכך, יש לבחון גם את ההשלכות הפוטנציאליות על היחסים החוזיים והמשפטיים שבין הצדדים.
האחריות על תיקונים – בין החוק להסכם
אחד העקרונות המרכזיים בעולם השכירות, ובמיוחד בדירות בדמי מפתח, הוא חלוקת האחריות לתיקונים בין הדייר לבעל הבית. בעוד שבשכירות רגילה נהוג להטיל את האחריות על התיקונים הגדולים על המשכיר, הרי שבשכירות מוגנת – המצב מורכב יותר. כאשר מדובר בצורך לבצע תיקון אלומיניום בדירת דמי מפתח, יש לבדוק אם התקלה נובעת מבלאי טבעי, תחזוקה לקויה מצד הדייר, או ליקוי מבני הדורש טיפול יסודי. למשל, חלון אלומיניום שמפסיק להיסגר כראוי או דלת כניסה שמתרופפת – עשויים להיחשב לבעיות תחזוקה שעל הדייר לטפל בהן. אך אם מדובר במערכת פרופילים שלמה שמתעקמת בשל תזוזות של המבנה או כתוצאה משחיקה ממושכת – ייתכן בהחלט שהאחריות תוטל על הבעלים.
במקרה של חילוקי דעות, בית המשפט יבחן את לשון החוזה בין הצדדים, כמו גם את השיטות הנהוגות והוראות חוק הגנת הדייר. במקרים מסוימים, ייתכן שלדייר לא תהיה ברירה אלא לבצע את התיקון בעצמו – גם אם אינו האחראי החוקי לכך – כדי לשמור על תנאי מגורים תקינים, אך הדבר ייעשה על אחריותו וללא התחייבות לפיצוי עתידי מצד בעל הבית.
מתי תיקון הופך לשיפוץ ומה ההשלכות?
יש הבדל ברור בין תיקון ובין שיפוץ – גם אם בפועל הפעולה זהה. תיקון אלומיניום בדירת דמי מפתח אשר נועד להחזיר את המצב לקדמותו אינו נחשב שינוי מהותי בנכס, ולכן ברוב המקרים לא נדרש אישור מראש מבעל הבית. לעומת זאת, התקנת מערכת חדשה לגמרי, שינוי קונסטרוקציה או שינוי ייעוד של פתחי האוורור או התאורה – עלולים להיחשב כשיפוץ הדורש הסכמה מפורשת.
כדי למנוע טענות בדיעבד, מומלץ לדיירים לתעד כל תקלה, לקבל חוות דעת מקצועית וליידע את בעל הבית, גם אם לפי הדין אין בכך חובה. כך ניתן למנוע סכסוכים עתידיים ולהראות תום לב במקרה של מחלוקת.
דוגמה מובהקת לכך ניתן למצוא במקרים של תיקון ויטרינה בעסק בדמי מפתח. עסקים הפועלים במבנים ישנים עשויים להתמודד עם מערכות אלומיניום ישנות ולא תקניות. כאשר הוויטרינה ניזוקה ומחייבת החלפה, עולה השאלה האם מדובר בתיקון שגרתי או במהלך שמשנה את חזית העסק. ככל שמדובר בשימור המצב הקיים – הסיכוי לעימות משפטי קטן יותר. לעומת זאת, אם נעשה שינוי עיצובי משמעותי – עלול בעל הבית לטעון כי הדייר פעל שלא כדין ואף לבקש סעד לפינוי.
שיקולים כלכליים ומשפטיים בעת ביצוע התיקון
תיקון אלומיניום בדירת דמי מפתח אינו רק עניין טכני. מדובר בשאלה שיש לה משמעויות כלכליות – האם הדייר משקיע בנכס שאינו שלו מבלי להבטיח את זכויותיו – וגם השלכות משפטיות – האם הפעולה מחזקת את מעמדו או דווקא חושפת אותו לתביעה מצד בעל הבית. לפני ביצוע תיקונים מהותיים, מומלץ להיוועץ בעורך דין המומחה בתחום הנדל”ן, דוגמת עו”ד יריב גוטמן, שיבחן את תנאי ההסכם, את מצב הנכס ואת ההשלכות האפשריות של ביצוע העבודות. יש לבדוק האם ניתן לכלול את התיקון כהוצאה מוכרת במס הכנסה במקרה של עסק, או האם ניתן לקזז את ההוצאה מהתשלומים העתידיים לבעל הנכס. במקרים רבים, בעל הבית יסכים לשאת בחלק מההוצאה או להסדיר את התיקון בעצמו, מתוך מטרה לשמור על ערך הנכס. עם זאת, לא ניתן להסתמך על רצון טוב בלבד – יש להסדיר את הדברים בהסכם כתוב וברור.
התייעצות מוקדמת עם עורך דין המתמחה בתחום יכולה לחסוך לא מעט זמן, כסף ובעיקר סכסוכים מיותרים. בעולם שבו כל תיקון קטן עלול להתפרש כצעד חד-צדדי, חשוב לפעול בשקיפות, בתיאום ובתיעוד מלא של כל פעולה. כך ניתן להבטיח שגם כאשר נדרשים לבצע תיקון ויטרינה בעסק בדמי מפתח או עבודות אלומיניום נרחבות – התהליך יתבצע בצורה חוקית, בטוחה ומשתלמת. לקביעת פגישה עם עו”ד מטעם משרד עורכי דין יריב גוטמן מלאו פרטיכם כאן באתר ונשוב אליכם בהקדם.
