FAQ
שאלות ותשובות
זיכרון דברים הוא מסמך משפטי הנחתם על ידי צדדים למשא ומתן. הסברה הרווחת בציבור היא כי מסמך זה הינו רק שלב במשא ומתן וכי אין לייחס לו נפקות משפטית כלשהי. אף על פי כן, בית-המשפט עמד זה מכבר על תכליתו של זיכרון הדברים, וקבע כי הוא עשוי לחייב את הצדדים לו בהתקיים שני תנאים – גמירת דעת ומסוימות.
במבחן גמירת הדעת בוחנים האם הצדדים לחוזה התכוונו להתקשר בקשר חוזי בעל תוקף משפטי מחייב. מבחן זה לא נבחן באופן פורמלי אלא באופן מהותי. כך לדוגמא, אין בהיעדרן של חתימות על זיכרון הדברים כדי להעיד על היעדר גמירת דעת. כלומר, במבחן זה נבחנות נסיבות העניין בכללותן אשר מתוכן ניתן להכריע במבחן זה. במבחן המסוימות בוחנים האם זיכרון הדברים מכיל את הפרטים המהותיים של העסקה (פרטי הצדדים, פרטי הנכס, מחיר). זיכרון דברים שלא מכיל פרטים אלו אינו יכול לחייב את הצדדים לו.
לאור זאת, מובן כי חשיבותו של זיכרון הדברים נעוצה בעובדה שהוא עשוי להיות בעל תוקף משפטי מחייב כלפי הצדדים לו. לכן, בעת עריכת זיכרון דברים על הצדדים להתנהל במשנה זהירות, ומתוך מחשבה כי ההסכמות בזיכרון הדברים עשויות לחייב אותם.
במקרים רבים, בעת רכישת דירה חדשה מקבלן יציע הקבלן לרוכשי הדירות ייצוג משפטי בתשלום. עם זאת, טבעי כי עורך דין מטעמו של הקבלן לא יכול להיות המייצג הטוב ביותר של רוכש הדירה. למעלה מכך, בחוזי רכש רבים מופיע סעיף מפורש בלשון בהירה המדגיש כי עורך הדין מטעמו של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד. רוכשים רבים עשויים להתפתות להצעת הקבלן, בין אם מטעמי נוחות ובין אם בשל היעדר ידע בתחום. המשמעות היא כי הרוכש יוותר ללא ייצוג מקצועי מטעמם מול הקבלן, מה שכמובן עשוי לפגוע בתנאי העסקה שעל הפרק. מעבר לכך, במקרים רבים הקבלן אף ישית את עלויות הייצוג על הרוכשים, וזאת בניגוד גמור להוראות החוק בעניין.
הרעיון היסודי הניצב בבסיס שותפות במקרקעין הוא שלכל אחד מהשותפים במקרקעין יש בעלות מלאה בנכס, בחלקים בלתי מסוימים בקרקע ובזכויות הצמודות לה. מתוך עיקרון זה נובע הכלל לפיו לא ניתן לחייב שותף במקרקעין להישאר בשותפות. לפיכך, הכלל הוא כי כל אחד מהשותפים במקרקעין יכול לפתוח בהליך פירוק שיתוף. הליך פירוק השיתוף יכול להתבצע באופן פיזי ("חלוקה בעין") או במכירת המקרקעין. "חלוקה בעין" היא למעשה פירוק המקרקעין לחלקים ומתן זכות לכל אחד מהשותפים בחלק נפרד. כאשר אין אפשרות לעשות זאת, ניתן לבצע מכירה של המקרקעין, בין אם לאחד מהשותפים בנכס ובין אם לצד שלישי.
אחד מהחששות המרכזיים של בעלי דירות המשכירים אותן הוא מפני דיירים אשר יחדלו לעמוד בתשלומים החודשיים או ינהגו בניגוד להוראות החוזה. הסיבה המרכזית לחשש זה היא מפני שבעבר הלא רחוק היכולת לפנות דיירים כאלו מהדירה הייתה מוגבלת ביותר. למעשה, על מנת לפנות דייר כזה היה צורך בקיום הליך משפטי ממושך, אשר עשוי היה להימשך שנים, שבמהלכן היה בעל הנכס נאלץ להתמודד עם ההשלכות הכלכליות של ההליך המשפטי ושל אי-התשלום.
בשונה מכך, כיום, החוק קובע סדרי דין מזורזים לפינוי דיירים סוררים. תביעת הפינוי מתבצעת במסגרת "תביעה לפינוי מושכר" . תוך כ-30 ימים מיום הגשת התביעה על השוכר להמציא כתב הגנה. לאחר מכן, בית-המשפט מחויב לקבוע דיון בטווח זמן מקסימלי של 30 ימים. הדיון עצמו חייב להסתיים תוך יום אחד. המשמעות של סדרי דין אלה היא כי פינוי המושכר יכול להיעשות בטווח זמן של 60-90 ימים לכל היותר.
על אף קיצור הזמנים, כאשר ישנם סימנים מחשידים מצד הדיירים או תחילת הפרות של חוזה ההשכרה, על בעלי הדירות לפעול בהקדם האפשרי.
נשמח לעמוד לשירותכם!
072-33-80-837
מלאו פרטיכם וניצור קשר בהקדם: