Yariv Gutman Law Firms

יריב גוטמן, משרד עורכי דין

חבר בלשכת עורכי הדין משנת 1998
סגן יו"ר פורום קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין

משרד עו”ד יריב גוטמן, מתמחה במתן שירותים משפטיים במגוון תחומים, לרבות במשפט דיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין, מיסוי מוניציפלי וטיפול בהיטלי פיתוח, משפט המסחרי, וליטיגציה מסחרית תוך שילוב אוריינטציה מסחרית ועסקית בעבודת צוות המשרד.

specialization

התמחות המשרד

Image hover effect image

ייצוג בהסכמי מכר במקרקעין

הסכמי מכר הם השלב בו עורכי הדין מנסחים את התחייבויות הצדדים לעסקה, והם כוללים את הפרטים העיקריים הבאים: זהות הצדדים, תיאור הנכס, התמורה, לוח התשלומים, מועד מסירת הדירה ויתר תנאי ההסכם […]
Image hover effect image

ליטיגציה בתחום המקרקעין

תחום דיני המקרקעין הוא תחום מסובך ומורכב, והרבה פעולות אשר נראות (לכאורה, לאדם שאיננו עוסק בתחום) כ”פעולות הנטולות סיכון”, בפועל, מתגלות כפעולות שסיכון בצידן, וביצוע שגוי שלהן, עלול להפוך את […]

Image hover effect image

חוק הגנת הדייר

החוק חל על דיירים המחזיקים בדירות או מחזיקים בית עסק שנרכשו תמורת דמי מפתח. רכישה בדמי מפתח היא עסקת נדל”ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו […]

Image hover effect image

ייצוג תושבי חוץ

עסקה שמתבצעת על ידי תושב חוץ אם זה מכירה או רכישה,  הינה עסקה שונה במהותה מעסקה שנעשית על ידי תושב ישראל,  שכן  הקונים או המוכרים אינם נמצאים פיזית בארץ […]

FAQ

שאלות ותשובות

זיכרון דברים הוא מסמך משפטי הנחתם על ידי צדדים למשא ומתן. הסברה הרווחת בציבור היא כי מסמך זה הינו רק שלב במשא ומתן וכי אין לייחס לו נפקות משפטית כלשהי. אף על פי כן, בית-המשפט עמד זה מכבר על תכליתו של זיכרון הדברים, וקבע כי הוא עשוי לחייב את הצדדים לו בהתקיים שני תנאים – גמירת דעת ומסוימות. 

במבחן גמירת הדעת בוחנים האם הצדדים לחוזה התכוונו להתקשר בקשר חוזי בעל תוקף משפטי מחייב. מבחן זה לא נבחן באופן פורמלי אלא באופן מהותי. כך לדוגמא, אין בהיעדרן של חתימות על זיכרון הדברים כדי להעיד על היעדר גמירת דעת. כלומר, במבחן זה נבחנות נסיבות העניין בכללותן אשר מתוכן ניתן להכריע במבחן זה. במבחן המסוימות בוחנים האם זיכרון הדברים מכיל את הפרטים המהותיים של העסקה (פרטי הצדדים, פרטי הנכס, מחיר). זיכרון דברים שלא מכיל פרטים אלו אינו יכול לחייב את הצדדים לו. 

לאור זאת, מובן כי חשיבותו של זיכרון הדברים נעוצה בעובדה שהוא עשוי להיות בעל תוקף משפטי מחייב כלפי הצדדים לו. לכן, בעת עריכת זיכרון דברים על הצדדים להתנהל במשנה זהירות, ומתוך מחשבה כי ההסכמות בזיכרון הדברים עשויות לחייב אותם. 

במקרים רבים, בעת רכישת דירה חדשה מקבלן יציע הקבלן לרוכשי הדירות ייצוג משפטי בתשלום. עם זאת, טבעי כי עורך דין מטעמו של הקבלן לא יכול להיות המייצג הטוב ביותר של רוכש הדירה. למעלה מכך, בחוזי רכש רבים מופיע סעיף מפורש בלשון בהירה המדגיש כי עורך הדין מטעמו של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד. רוכשים רבים עשויים להתפתות להצעת הקבלן, בין אם מטעמי נוחות ובין אם בשל היעדר ידע בתחום. המשמעות היא כי הרוכש יוותר ללא ייצוג מקצועי מטעמם מול הקבלן, מה שכמובן עשוי לפגוע בתנאי העסקה שעל הפרק. מעבר לכך, במקרים רבים הקבלן אף ישית את עלויות הייצוג על הרוכשים, וזאת בניגוד גמור להוראות החוק בעניין. 

הרעיון היסודי הניצב בבסיס שותפות במקרקעין הוא שלכל אחד מהשותפים במקרקעין יש בעלות מלאה בנכס, בחלקים בלתי מסוימים בקרקע ובזכויות הצמודות לה. מתוך עיקרון זה נובע הכלל לפיו לא ניתן לחייב שותף במקרקעין להישאר בשותפות. לפיכך, הכלל הוא כי כל אחד מהשותפים במקרקעין יכול לפתוח בהליך פירוק שיתוף. הליך פירוק השיתוף יכול להתבצע באופן פיזי ("חלוקה בעין") או במכירת המקרקעין. "חלוקה בעין" היא למעשה פירוק המקרקעין לחלקים ומתן זכות לכל אחד מהשותפים בחלק נפרד. כאשר אין אפשרות לעשות זאת, ניתן לבצע מכירה של המקרקעין, בין אם לאחד מהשותפים בנכס ובין אם לצד שלישי. 

אחד מהחששות המרכזיים של בעלי דירות המשכירים אותן הוא מפני דיירים אשר יחדלו לעמוד בתשלומים החודשיים או ינהגו בניגוד להוראות החוזה. הסיבה המרכזית לחשש זה היא מפני שבעבר הלא רחוק היכולת לפנות דיירים כאלו מהדירה הייתה מוגבלת ביותר. למעשה, על מנת לפנות דייר כזה היה צורך בקיום הליך משפטי ממושך, אשר עשוי היה להימשך שנים, שבמהלכן היה בעל הנכס נאלץ להתמודד עם ההשלכות הכלכליות של ההליך המשפטי ושל אי-התשלום. 

בשונה מכך, כיום, החוק קובע סדרי דין מזורזים לפינוי דיירים סוררים. תביעת הפינוי מתבצעת במסגרת "תביעה לפינוי מושכר" . תוך כ-30 ימים מיום הגשת התביעה על השוכר להמציא כתב הגנה. לאחר מכן, בית-המשפט מחויב לקבוע דיון בטווח זמן מקסימלי של 30 ימים. הדיון עצמו חייב להסתיים תוך יום אחד. המשמעות של סדרי דין אלה היא כי פינוי המושכר יכול להיעשות בטווח זמן של 60-90 ימים לכל היותר. 

על אף קיצור הזמנים, כאשר ישנם סימנים מחשידים מצד הדיירים או תחילת הפרות של חוזה ההשכרה, על בעלי הדירות לפעול בהקדם האפשרי. 

נשמח לעמוד לשירותכם!

072-33-80-837

מלאו פרטיכם וניצור קשר בהקדם:

Contact Us​

קבעו פגישת ייעוץ:

Call Now Button