כאשר שניים או יותר מחזיקים בזכויות באותו נכס – דירה, מגרש, מבנה מסחרי או קרקע חקלאית – מבלי שנקבעה חלוקה פיזית או משפטית של הזכויות, מדובר בשותפות במקרקעין. לרוב, אין מדובר בשותפות עסקית מהסוג המקובל, אלא בבעלות משותפת שבה לכל אחד מהשותפים חלק יחסי בנכס כולו, מבלי שצמוד לו חלק מוגדר של הקרקע או הדירה. אלא שבפועל, ניהול שותפות שכזו מחייב תקשורת, הבנה וכבוד הדדי. כאשר אחד מהשותפים רוצה למכור את חלקו, להשתמש בנכס באופן שונה, לשפץ או להשכיר, והשאר מתנגדים – המצב עלול להיתקע. לעיתים השותפים מתגוררים יחד באותו נכס, מה שעלול להגביר את החיכוך והקונפליקטים. בדיוק למצבים האלו נועדה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, שמטרתה לאפשר פתרון מוסדר למחלוקות ולשים סוף לשותפות הכפויה.
הזכות לפירוק שיתוף – עקרון יסוד בדיני מקרקעין
החוק במדינת ישראל מכיר בזכותו של כל שותף במקרקעין להפסיק את השותפות, מבלי שיידרש להסכמת יתר השותפים. המשמעות היא שכל אחד מהשותפים יכול להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בכל עת, גם אם מדובר בקרוב משפחה, יורש או בן זוג לשעבר. זו זכות יסוד שאינה תלויה במניעים או בסיבות, ואינה דורשת להוכיח קיומו של סכסוך. הבסיס המשפטי לכך מצוי בחוק המקרקעין, תשכ”ט–1969, אשר קובע כי “כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש פירוק השיתוף בכל עת”. גישה זו נובעת מההבנה ששותפות כפויה בנכס אינה מצב רצוי, והיא נושאת עמה פוטנציאל תמידי לסכסוך, הקפאת נכסים ועיכוב בהתפתחות כלכלית או תכנונית.
דרכי הפירוק האפשריות – הסכמה או הליך משפטי
הדרך הפשוטה והמהירה ביותר להביא לסיום השותפות היא בהסכמה. השותפים יכולים להחליט, לדוגמה, כי אחד מהם ירכוש את חלקם של האחרים, או שהנכס יימכר לצד שלישי וההכנסות יחולקו לפי חלקם. במקרים אלו, אין צורך בהגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, אלא רק בהסדרה משפטית של ההסכמות. אולם כאשר אין הסכמה, נדרש להגיש את התביעה לבית המשפט בעזרת עו”ד מומחה כמו עו”ד יריב גוטמן. בתי המשפט מוסמכים לדון בתביעה זו הן כאשר מדובר בדירת מגורים או קרקע, והן כאשר מדובר בנכס מסחרי או תעשייתי. מטרת ההליך המשפטי היא להכריע כיצד לפעול לפירוק השיתוף – האם באמצעות מכירת הנכס הפומבית, האם על ידי חלוקה פיזית (אם היא אפשרית), או בכל דרך אחרת שתביא לסיום השותפות מבלי לפגוע בזכויות השותפים.
מה כולל ההליך המשפטי בפועל?
הליך של תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין נפתח בהגשת כתב תביעה לבית המשפט המוסמך. התביעה תכלול את פרטי הנכס, זהות השותפים, היקף הזכויות של כל אחד, תיאור המחלוקות או הקושי, והבקשה לסיום השותפות. לעיתים יידרש לצרף חוות דעת שמאית, במיוחד כאשר קיים ויכוח על שווי הנכס או על האפשרות לבצע חלוקה פיזית. במקרים מסוימים, אם הנכס נמצא תחת ניהול של רשות מקרקעי ישראל או כל גוף ציבורי אחר, עשויות לחול עליו מגבלות שמצריכות קבלת אישורים נוספים. בית המשפט יבחן את כלל הנסיבות, יברר את עמדות הצדדים, ואם לא תושג הסכמה – יורה על פירוק השיתוף בדרך שיראה לו הוגנת וצודקת.
מדוע חשוב להיעזר בעורך דין?
הליך של תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין עשוי להיות מורכב, טעון, ולעיתים רווי אמוציות. הוא מערב היבטים משפטיים, כלכליים ואישיים – במיוחד כאשר מדובר בשותפים שהם גם בני משפחה. עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין יודע כיצד לנסח תביעה מדויקת, כיצד להתמודד עם טענות הגנה, ולהוביל את התיק לפתרון מיטבי. משרד עו”ד דין מלווה לקוחות רבים – יורשים, שותפים, בני זוג ויזמים – בהליכים של פירוק שיתוף במקרקעין. אנו פועלים הן בערכאות המשפטיות והן במסלולים של גישור ופשרה, במטרה לחסוך בזמן, בהוצאות ובעוגמת נפש מיותרת. להתייעצות בנושאי מקרקעין, מלאו פרטיכם כאן באתר של משרד עו”ד יריב גוטמן ונשוב אליכם בהקדם.
