סכסוכים בין בעלי נכסים ודיירים מוגנים הם סוגיה מורכבת במיוחד בדיני מקרקעין. כאשר מדובר בדייר מוגן, החוק מעניק לו זכויות מיוחדות המגינות עליו מפני פינוי מיידי, גם כאשר יש סכסוך עם בעל הנכס. דייר מוגן הוא אדם שמתגורר בנכס תחת חוזה שכירות ישן שנחתם לפני חקיקת חוקי שכירות מודרניים (בישראל מדובר לרוב בחוזים שנחתמו לפני 1972). דיירים מוגנים משלמים בדרך כלל דמי שכירות נמוכים מאוד, והם זוכים להגנה משפטית חזקה המונעת מבעל הנכס לפנות אותם ללא סיבה מוצדקת ומוגדרת בחוק. החוק מגדיר מספר מצבים בהם ניתן לפנות דייר מוגן מהנכס. אך גם במקרים אלה, לא מדובר בתהליך פשוט. סיבות לפינוי עשויות לכלול:
1. אי תשלום שכר דירה – דייר מוגן חייב לשלם את שכר הדירה, אך לעיתים דיירים אלו עלולים לצבור חובות משמעותיים.
2. שימוש לא חוקי בנכס – דיירים מוגנים אינם רשאים לבצע שינויים או לשנות את ייעוד הנכס ללא הסכמה מבעל הנכס.
3. הזנחת הנכס – במקרים בהם הדייר אינו מתחזק את הנכס כראוי, לבעל הנכס עשויה להיות עילה לפינוי.
4. צורך אישי של בעל הנכס – במקרים מסוימים, החוק מתיר פינוי דייר מוגן אם בעל הנכס זקוק לנכס לשימושו האישי או לשימוש של בני משפחתו.
ייצוג בעל הנכס
עורך דין לפינוי דייר מוגן המתמחה בייצוג בעלי נכסים דוגמת עו”ד יריב גוטמן יכול לסייע בכמה מישורים:
בדיקת הסכם השכירות – כל תיק של פינוי דייר מוגן מתחיל בהבנה מעמיקה של הסכם השכירות הקיים והחוקים הנוגעים לדייר מוגן. עורך הדין יבדוק אם יש עילה חוקית לפינוי, כמו למשל אי עמידה בתנאי החוזה מצד הדייר.
הכנת תביעה לפינוי – עורך הדין יכול להכין תביעה לפינוי דייר מוגן לבית המשפט, תוך הקפדה על כל הדקויות המשפטיות והצגת עילה מוצקה לפינוי, כגון אי תשלום שכר דירה, הזנחה של הנכס, או צורך אישי של בעל הנכס.
ניהול משא ומתן – פעמים רבות, פינוי דייר מוגן אינו מגיע ישירות לבית המשפט, אלא מתבצע לאחר משא ומתן בין הצדדים. עורך דין לפינוי דייר מוגן יכול לנהל את המשא ומתן על תנאי פינוי, תוך ניסיון למצוא פתרון מוסכם על הצדדים כדי להימנע מהליכים משפטיים ממושכים.
פיצוי לדייר מוגן – לעיתים, בעל הנכס עשוי להציע לדייר המוגן פיצוי כספי או חלופה אחרת לפינוי מרצון. עורך דין מנוסה יכול לסייע בניסוח הסכמים כאלה, לשמור על האינטרסים של בעל הנכס ולהבטיח שההסכם יעמוד במבחן החוק.
ייצוג הדייר המוגן
מעבר לייצוג בעלי נכסים, עורך דין לפינוי דייר מוגן גם מייצג דיירים המוגנים מפני פינוי. תפקידו במקרים כאלה כולל:
הגנה על זכויות הדייר – החוק מעניק לדיירים מוגנים זכויות חזקות, ועורך דין יכול לסייע לדייר לשמור על זכויותיו. למשל, אם בעל הנכס מנסה לפנות את הדייר על סמך עילה לא מוצדקת, עורך הדין יוכל להגן על הדייר בבית המשפט.
טיפול במחלוקות – אם קיימת מחלוקת על גובה שכר הדירה או על תנאים מסוימים בהסכם השכירות, עורך הדין יפעל בשם הדייר כדי לוודא שהמחלוקות ייפתרו בצורה הוגנת.
הסדרים מחוץ לבית המשפט – עורך הדין יכול לנסות להגיע להסדרים מחוץ לבית המשפט, כמו קביעת תנאים חדשים להמשך השכירות או משא ומתן על תנאי פינוי, כך שהדייר יוכל לקבל פיצוי מתאים או תנאים סבירים לפינוי.
עו”ד יריב גוטמן מתמחה בדיני מקרקעין ויכול לסייע לכם לפתור סכסוכים בצורה שתטיב עם כל המעורבים. לקביעת פגישת ייעוץ צרו קשר עוד היום.