בשנות ה-40 וה-50 של המאה הקודמת, לאחר עלייה המונית לארץ ותקופות של משבר כלכלי, המדינה נאלצה להתמודד עם בעיות דיור חריפות. כדי להגן על השוכרים מפני פינוי שרירותי או עליית מחירים קיצונית, הוחלט להחיל הגבלות חוקיות על העלאת דמי השכירות ועל האפשרות של בעלי הנכס לפנות את הדיירים. כך נוצרו מנגנוני דיירות מוגנת, אשר העניקו לדיירים זכות להמשיך ולהתגורר בדירות בתנאים נוחים גם אם עברו שנים רבות מאז החתימה על החוזה המקורי.
זכויות הדיירות המוגנת על פי החוק
הדיירות המוגנת מעניקה לדייר זכויות רבות, וביניהן הזכות להתגורר בנכס לאורך זמן וללא חשש מפינוי פתאומי. הזכויות של הדייר מוגדרות בעיקר בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל”ב-1972. להלן פירוט של כמה מהזכויות המרכזיות:
זכות להחזיק בנכס לאורך זמן – אחד מהמאפיינים הבולטים של דיירות מוגנת הוא האפשרות להמשיך ולהתגורר בנכס לאורך שנים רבות, לעיתים עד סוף חיי הדייר, כל עוד הדייר מקיים את חובותיו הבסיסיות כגון תשלום שכר הדירה.
דמי שכירות נמוכים ומפוקחים – דיירים מוגנים משלמים דמי שכירות הנמוכים משמעותית מאלה הנהוגים בשוק החופשי. דמי השכירות נקבעים בחוזה הראשוני ומפוקחים על ידי הרשויות. זאת במטרה להבטיח שהדיירים יוכלו לעמוד בתשלום השכירות לאורך זמן, גם במקרה של שינויים בשוק הנדל”ן.
הגנה מפני פינוי – החוק מגביל את יכולתו של בעל הנכס לפנות את הדייר המוגן. פינוי דייר מוגן יכול להתבצע רק במקרים חריגים, כמו אם הדייר לא שילם את דמי השכירות או עשה שימוש בנכס בניגוד לחוזה השכירות. גם במקרים אלו, בעל הנכס חייב להוכיח זאת בבית משפט.
איסור על העלאה שרירותית של דמי השכירות – הדייר המוגן מוגן מפני העלאה בלתי מבוקרת של דמי השכירות. החוק מגן על הדייר ומאפשר העלאה של דמי השכירות רק בכפוף להחלטות של ועדות או גופים סטטוטוריים, המוודאים כי מדובר בעלייה סבירה שלא תפגע ביכולתו של הדייר להמשיך ולהתגורר בנכס.
מגבלות זכויות הדייר המוגן
על אף זכויות הדיירות המוגנת הגבות, ישנם גם מגבלות שמטרתן לאזן בין האינטרסים של בעלי הנכס לאלו של הדיירים. לדוגמה, דייר מוגן חייב לשמור על הנכס ולא להזניח אותו, אחרת בעל הנכס יוכל לתבוע את פינויו. בנוסף, דייר מוגן אינו יכול להעביר את זכויותיו לאחר ללא הסכמת בעל הנכס, למעט מקרים מסוימים שבהם החוק מתיר זאת (כגון במקרים של העברת הזכויות לבני משפחה). כמו כן, אם דייר מוגן אינו עומד בתנאי החוזה, כמו אי תשלום דמי השכירות בזמן או הפרת תנאים אחרים, בעל הנכס רשאי לפנות אותו. עם זאת, עליו לעשות זאת דרך תהליך משפטי מוסדר ולא באופן חד-צדדי. אם יש לכם צורך בליווי משפטי בדיני מקרקעין דוגמת זכויות דיירים מוגנים, פנו עוד היום למשרד עורכי דין יריב גוטמן ותקבלו עזרה מקצועית ואדיבה.