דיירות מוגנת איננה נחלתם של דיירים למגורים בלבד. גם עסקים, חנויות ומוסדות ציבוריים למיניהם עשויים להיות מושכרים בשכירות מוגנת – סוג של יחסי שכירות שהשתרש בשנות החמישים של המאה הקודמת, ואשר נותר בתוקפו גם כיום, חרף השינויים הדרמטיים שחלו בשוק הנדל”ן. כאשר מדובר בדיירות מוגנת בעסק, נכנסים לתמונה שיקולים מורכבים אף יותר מאשר בדיירות למגורים: שיקולים כלכליים, תדמיתיים, מסחריים ואפילו אורבניים. המאבק סביב זכויותיהם של בעלי עסקים השוכרים נכסים בשכירות מוגנת מהווה מוקד לסכסוכים רבים בין בעלי נכסים לבין שוכרים, וכולל סוגיות מגוונות: מגבלות על דמי שכירות, שאלות ירושה, זכויות פינוי, וזכויות מימוש. מערכת המשפט נדרשת לא אחת להכריע בין הזכות של בעל הקרקע לנצל את הנכס שבבעלותו, לבין זכותו של שוכר ותיק להמשיך להפעיל את עסקו, תוך הסתמכות על הסדרים ישנים אשר אינם עולים בקנה אחד עם הכלכלה העכשווית.
ייחודיות המעמד של דייר מוגן בעסק
הבדל מהותי בין דייר מוגן למגורים לבין שוכר מוגן של נכס עסקי טמון בטבעו של השימוש בנכס. עסק הוא יצור דינמי – הוא משתנה, מושפע מהתנאים החיצוניים, מושך קהל, מייצר תנועה ולעיתים אף פוגע בשווי של יתרת הנכס או המתחם כולו. דיירות מוגנת בעסק עלולה ליצור מצב שבו נכס מסחרי בלב אזור יוקרתי מושכר במחיר אפסי, ללא יכולת לבעל הנכס להפיק ממנו את התשואה המתבקשת או להחליפו בדייר חדש שיתאים לשינויים האורבניים. מצב זה יוצר מתח בין אינטרס ההמשכיות וההגנה על הדייר מצד אחד, לבין רצון להתחדשות, רווחיות וניהול נדל”ני תקין מצד שני. המערכת המשפטית מבקשת לאזן בין אלו לבין אלו, אך לעיתים הפערים גדולים מדי, מה שמוביל להליכים משפטיים סבוכים שמלווים את הצדדים במשך שנים.
מגבלות בעל הנכס אל מול זכות השוכר
כאשר מדובר על חוק הגנת הדייר בעסק, בעלי הנכסים מוצאים עצמם עם אפשרויות מוגבלות לפעולה. לא ניתן להעלות את דמי השכירות מעבר למה שנקבע בתקנות, אסור לפנות את השוכר ללא עילה חוקית מובהקת, וגם כאשר מתקיימת עילה – לא תמיד קל להוכיח אותה או לקבל צו פינוי בפועל. בין העילות האפשריות לפינוי ניתן למצוא מצב שבו הדייר הפסיק להפעיל את העסק, שינה את ייעודו בניגוד להסכם, גרם נזק לנכס, או ביצע עבירות חוזרות על הסכם השכירות. אך גם במקרים אלו, בתי המשפט לא ימהרו להוציא פסק דין לפינוי. נדרש הליך משפטי מלא, הכרוך לעיתים בהבאת עדים, הגשת ראיות והערכות שמאיות באשר להשפעה הכלכלית של הפינוי על שני הצדדים.
פתרונות אפשריים – פיצוי, מו”מ, גישור
למרות החסמים המשפטיים, בשנים האחרונות ניכר גידול במספר המקרים בהם מגיעים הצדדים להסדרים מוסכמים. פעמים רבות, בעל הנכס מציע פיצוי משמעותי לדייר המוגן בתמורה לוויתור על זכויותיו, ולעיתים מתבצע מהלך של “מכירה מרצון” של הזכות לשוכר חלופי במחיר מוסכם. מדובר בפתרונות המגלמים איזון סביר בין זכויות הצדדים, ומונעים הליכים ארוכים ויקרים. משרדי עורכי דין המתמחים בתחום, כמו משרד עו”ד יריב גוטמן, ממלאים תפקיד חשוב בגישור בין האינטרסים, תוך עמידה על האותיות הקטנות של חוק הגנת הדייר בעסק, חישוב נכון של שווי הזכויות, ויכולת לנסח הסכמים שמבטיחים ודאות לכל הצדדים. לקביעת שיחת ייעוץ עם עו”ד מטעם משרד עו”ד יריב גוטמן, מלאו פרטיכם כאן באתר ונשוב אליכם בהקדם.
