במדינה כמו ישראל, בה כל פיסת קרקע היא נכס יקר ערך, הסדרת הבעלות והזכויות במקרקעין מהווה נדבך מרכזי במערכת המשפטית והכלכלית. עסקות נדל”ן רבות נדרשות לרישום בטאבו או בגופים רלוונטיים נוספים, והדבר נכון שבעתיים כאשר מדובר בפעולות שמבוצעות בנכס המוחזק שלא על ידי בעל הזכויות הפורמלי, או כאשר קיים צורך באישור של גוף נוסף כמו אפוטרופוס, יורש או בית משפט. במקרים כאלה, נדרש להגיש בקשה לביצוע פעולות במקרקעין, הליך בעל משמעויות משפטיות וכלכליות נרחבות.
מהי בקשה לביצוע פעולות במקרקעין?
בקשה לביצוע פעולות מקרקעין היא פנייה רשמית לרשות מוסמכת, שבמסגרתה מבוקש היתר לבצע פעולה בנכס מקרקעין – כגון מכירה, השכרה, רישום משכנתא, חלוקה או רישום בטאבו – כאשר אין לבעל העניין סמכות מלאה לפעול לבדו. לרוב מדובר במצבים שבהם קיימת הגבלה משפטית או מנהלית שמחייבת קבלת אישור מגוף שלישי. הבקשה יכולה להיות מופנית לבית משפט לענייני משפחה, לבית המשפט המחוזי, לאפוטרופוס הכללי, לרשם הירושה, לרשות מקרקעי ישראל או לכל גוף אחר הרלוונטי לפי נסיבות העניין. לא פעם, הבקשה היא חלק בלתי נפרד מהתהליך המשפטי הכרוך בהעברת זכויות או בשינוי מצב משפטי של הנכס.
מתי נדרש להגיש בקשה כזו?
ישנם מקרים רבים שבהם עולה הצורך בהגשת הבקשה. נציג כמה מן הנפוצים שבהם:
ניהול רכוש עבור קטין או פסול דין: כאשר בעל הנכס הוא קטין, או כאשר מדובר באדם שאינו כשיר משפטית לקבל החלטות בעצמו (למשל, חולה דמנציה), כל פעולה בנכס חייבת להיות מאושרת על ידי בית המשפט לענייני משפחה, ובמקרים מסוימים גם על ידי האפוטרופוס הכללי. במקרה כזה, יש להגיש בקשה לביצוע פעולות במקרקעין בשם האדם, תוך הצגת נימוקים מדוע הפעולה נדרשת וכיצד היא משרתת את טובתו.
נכסים השייכים לעיזבון: כאשר אדם נפטר וטרם חולק עיזבונו, אין אפשרות חוקית לבצע פעולה במקרקעין הרשומים על שמו ללא אישור מתאים. יורשים שמבקשים למכור את הנכס או לרשום את חלקם בו, חייבים להגיש בקשה, לרוב במסגרת הליך של צו קיום צוואה או צו ירושה. כאשר יש מספר יורשים, יש צורך בהסכמה מלאה ביניהם או במינוי מנהל עיזבון שיפעל מטעמם.
מימוש נכס משועבד: בנקים וחברות מימון המבקשים לממש דירה משועבדת נדרשים לא אחת להגיש בקשה לביצוע פעולות מקרקעין, במיוחד כאשר הבעלים מתנגד, או כשאין שיתוף פעולה מצד יתר בעלי הזכויות. גם כאן, בית המשפט הוא הסמכות שמכריעה אם לאשר את הבקשה.
חשיבות הייעוץ המשפטי
הגשת בקשה לביצוע פעולות במקרקעין איננה פעולה טכנית בלבד. מדובר בהליך שמערב ידע משפטי מעמיק, הבנה בדיני משפחה, ירושה, קניין, חוזים ולעיתים גם מיסוי מקרקעין. כל שגיאה קטנה – חוסר במסמך, ניסוח לקוי, טעות במועדים – עלולה להוביל לדחיית הבקשה או לעיכוב ממושך. לכן, חשוב להיעזר בעורך דין מיומן, בעל ניסיון בטיפול בבקשות מסוג זה כמו עו”ד יריב גוטמן. משרד עו”ד דין מתמחה בליווי משפטי צמוד בתחום המקרקעין, דיני משפחה וירושה, ומציע שירותי הכנת והגשת בקשות לביצוע פעולות במקרקעין תוך הקפדה על דיוק, מהירות ושמירה על האינטרסים של הלקוח. לקביעת פגישה עם עורך דין יריב גוטמן צרו איתנו קשר עוד היום.
