המרחב המשפטי של דיני מקרקעין בישראל כולל מגוון ערכאות וגופים המוסמכים לדון בנושאים שונים, אך מעטים יודעים שלצד בתי המשפט פועל מוסד ייחודי וחשוב במיוחד – מפקח מקרקעין. מדובר בגורם שיפוטי בעל סמכות ייחודית, המופקד על טיפול בסכסוכים הנוגעים לזכויות קניין משותפות במקרקעין, בעיקר כשמדובר בבניינים משותפים. מפקח המקרקעין נדרש להכריע בנושאים טעונים במיוחד, והליך הגשת תביעות אצל מפקח מקרקעין הפך לכלי מרכזי לפתרון סכסוכים נפוצים בין בעלי דירות, יזמים ודיירים. הנושאים הנידונים בפני המפקח חורגים לא פעם מהדיון המשפטי היבש, ונוגעים בלב חיי היומיום – שימוש בחניות, הצבת מתקנים, סכסוכי שכנים, בנייה בלתי חוקית, שיפוצים נרחבים ללא אישור, והסכמות שניתנו בעבר ונשכחו. בעולם של צפיפות עירונית הולכת וגוברת, תביעות אלו הן לא רק עניין משפטי אלא גם חברתי.
מהו מפקח מקרקעין ומהן סמכויותיו?
מפקח מקרקעין, הידוע גם בשמו הפורמלי – מפקח על רישום מקרקעין, הוא עורך דין בעל כשירות שיפוטית שמונה על ידי משרד המשפטים. תפקידו לדון במגוון סוגיות משפטיות הקשורות בנכסים משותפים, כאשר עיקר עיסוקו נוגע לבתים משותפים הרשומים בפנקס המקרקעין. הסמכות המרכזית של המפקח נוגעת לניהול והסדרה של זכויות וחובות בין בעלי דירות בבניין משותף, אך יש לו סמכויות נוספות, כגון אישור צווי רישום בית כבית משותף, תיקון טעויות רישום, אישור תוכניות תוספות בנייה וכיוצא באלה. תביעות אצל מפקח מקרקעין מוגשות בדרך כלל כאשר בעלי זכויות במקרקעין – בין אם מדובר בשכנים, יזמים או נציגות הבית המשותף – אינם מצליחים להגיע להסכמות, ויש צורך בהכרעה משפטית מחייבת. כמו כן, כיוון שמדובר בעניין משפטי, יש להיעזר בעו”ד מומחה בדיני מקרקעין כמו עו”ד יריב גוטמן.
באילו מקרים מגישים תביעות אצל מפקח מקרקעין?
המקרים שבהם מוגשות תביעות מקרקעין הם רבים ומגוונים, אך המשותף להם הוא שהם עוסקים ברובם בסכסוכים בין בעלי זכויות באותו נכס. בין הדוגמאות הנפוצות:
– מחלוקות סביב הצמדת חלקים מהרכוש המשותף, כגון גינה, מחסן או חניה.
– התנגדות של חלק מהשכנים לעבודות שיפוץ, הרחבה או סגירת מרפסת.
– אי הסכמה בנוגע לתקציב תחזוקה של הבניין או לשיפוצים הנעשים במשותף.
– תביעות בגין שימוש חורג או פוגע ברכוש המשותף.
– דרישה לביטול או שינוי תקנון הבית המשותף.
– תביעות שמוגשות כאשר אחד הדיירים בונה תוספת ללא קבלת הסכמת יתר השכנים.
בכל אחד מהמקרים הללו, תביעות אצל מפקח מקרקעין מאפשרות קבלת הכרעה מוסמכת וסופית, שלעיתים תפתור סכסוך שהלך והחמיר במשך שנים.
כיצד מתנהלות תביעות מקרקעין?
הגשת תביעה למפקח מקרקעין דומה מבחינה פרוצדורלית להגשת תביעה בבית משפט רגיל – יש להכין כתב תביעה הכולל את עיקרי הטענות, עובדות הרקע והסעדים המבוקשים. אל כתב התביעה מצורפים מסמכים רלוונטיים כמו נסח טאבו, פרוטוקולים מאסיפות, חוות דעת מקצועיות ולעיתים גם תמונות או הקלטות. לאחר פתיחת התיק, מזומנים הצדדים לדיון. במקרים מסוימים נשלח המפקח לסיור במקום, ולעיתים ממונה שמאי או מהנדס מטעמו לצורך חוות דעת מקצועית. לאחר שמיעת הצדדים והצגת הראיות, יינתן פסק דין המחייב את הצדדים, וניתן לאכיפה כמו כל פסק דין אחר. יש לציין כי תביעות אצל מפקח מקרקעין כפופות לזכות ערעור, וברוב המקרים הערעור יוגש לבית המשפט המחוזי. את הליך ההגשה רצוי לבצע בעזרת עורך דין מומחה על מנת להימנע מטעויות ולקידום התביעה במהירות. אם גם אתם מתמודדים עם סכסוך בבניין משותף או בפרויקט נדל”ן, פנו אלינו למשרד עו”ד יריב גוטמן עוד היום.
