ייצוג תושבי חוץ בקניה ומכירה של נכסים

למשרד עו"ד יריב גוטמן יש ניסיון של מעל 20 שנה בייצוג של קונים ומוכרים שהינם "תושבי חוץ" של נכסי נדל"ן .

המורכבות של עסקה על ידי תושב חוץ

עסקה שמתבצעת על ידי תושב חוץ אם זה מכירה או רכישה,  הינה עסקה שונה במהותה מעסקה שנעשית על ידי תושב ישראל,  שכן  הקונים או המוכרים אינם נמצאים פיזית בארץ ולכן האחריות של עורך הדין בעסקה הוא גבוה יותר,  שכן עורך הדין הופך להיות העיינים והאוזניים של הקונה או המוכר.

להלן מדריך קצר כיצד לבצע עסקאות רכישה וקניה של נכסי נדלן?

עסקאות רכישה של נכסים בארץ.

איך מאתרים את הנכס? 

למשרד עורכי דין יריב גוטמן יש רשת קשרים עם עשרות מתווכחים בכל הארץ והוא ימצא לכם את המתווך הנכון לאתר נכס כבקשתכם.

איך בודקים את הנכס ?

עורך דין יריב גוטמן יעשה בדיקה מקדמית על הנכס לרבות שאין עיקולים או הערות אחרות על הכנס, שהוא רשום על שם המוכר וכן במקרה של דירת מגורים שהדירה  רשומה  כבית משותף

כמו כן  לצורך בדיקה תיכונית  ו/א זכיות בניה יפנה אתכם/ן   עו"ד יריב גוטמן לשמאי שיבדוק את הנכס מבחינה תכנונית ובתיק העירייה.

האם הקונה צריך להגיע לארץ?.

הקונה ברוב במקרים לא יצטרך להגיע לארץ אלא במקרה של לקיחת משכנתא ודרישת הבנק כי יגיע לארץ .

איך חותמים על העסקאות ?

במדינת ישראל עסקאות מכר נעשות בכתב בלבד ולכן יש צורך לחתום על הסכם מכר.

מכיוון שמדובר  בעסקאות של תושבי חוץ,  עסקאות  המכר נעשות ללא התייצבות של הקונים ובארץ והחתימות על המסמכים מתבצעות על ידי מיופה כוח של המוכרים והקונים.

מיופה הכוח יכול להיות בן משפחה / חבר / או לפעמים גם עורך דין יריב גוטמן בעצמו.

ייפוי הכוח  ומסכי המכר נחתמים אצל הקונסוליה הקרובה למקום מגוריו של המוכר /קונה בחו"ל.

איזה משכנתא יכול לקבל קונה וכיצד : 

בנקים בישראל נותנים בד"כ כ- 50%  מימון.

לצורך לקיחת ההלוואה על הקונה להוכיח יכולת  החזר באמצעות משכורת או הכנסה.

על מנת לקבל משכנתא בנקים דורשים שהקונה יפתח חשבון בארץ  לרוב זה יכול להיעשות ללא הגעה פיזית אולם יש בנקים שמתעקשים כי הקונה יגיע לארץ.

אילו מיסים  חלים על תושב  חוץ?

תושב חוץ ישלם מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים  לפי מדרגות מס רכישה כדלקמן:

1.  עד לחלק בסך של 5,348,565 ₪ ישולם 5%.
2. מעל לסך זה ישולם 10%.

איזה מיסים ישלם עולה חדש?

עולה חדש ישלם מדרגת מס רכישה מופחת  ובלבד שעומד בקריטריונים להלן:

עולים זכאים ‏‏להנחה ‏בתשלום מס ‏רכישה ‏עבור נכס שרכשו בארץ בתקופה שבין שנה ‏לפני ‏עלייתם ‏ל-‏7 שנים לאחר ‏עלייתם.

ההקלה ניתנת עבור רכישת כל אחד מאלה:

דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ולעסקו.

בית עסק, לרבות משק חקלאי, על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו (קרוב: בן זוג, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות).

קרקע פנויה שתשמש להקמת דירה או עסק כאמור לעיל, ששטחה אינו עולה על השטח המינימלי המותר בבניה על פי תכנית החלה על אותה קרקע מכוח חוק התכנון והבניה, או על 1000 מ"ר, לפי השטח הגדול מביניהם.

שיעורי ‏מס ‏הרכישה‏ לעולים החל מה-16.01.2021 ועד ל-15.01.2022:

• 0.5% על חלק השווי של הנכס שעד 1,842,155 ש"ח.
• 5% על חלק השווי של הנכס שמעל 1,842,155 ש"ח.

עסקאות מכר של נכסים בארץ .

משרד עו"ד יריב גוטמן מייצג גם בעלי נכסים בארץ המחזקים נכסי נדל"ן ומוכרים אותם.

התהליך דומה לייצוג מוכרים כאמור מבחינת החתימה על המסכים להסכמי המכר.

ככל שיש צורך ייפתח עבור  המכורים חשבון נאמנות בארץ לצורך קבלת הכספים.

האם תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח?

במקרים מסויימים זכאי תשוב חוץ לפטור ממס שבח וככל שהוא עמוד בקריטריון להלן:

תושב חוץ יהיה זכאי לפטור ממס שבח , רק אם אין לו דירה אחרת במדינת התושבות. לעניין זה, נקבעה חזקה לפיה יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירה במדינה בה הוא תושב כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו )ולתא המשפחתי שלו( דירה כאמור. יודגש כי אין להסתפק בתצהיר או כל מסמך אחר למעט אישור משלטונות המס באותה מדינה.