דיני המקרקעין בישראל מגלמים לא אחת התנגשות בין זכויות שונות: בין זכויות קניין לבין הגנה סוציאלית, בין זכויות פרט לבין אינטרס של קבוצה, ובין מסורת חקיקתית ותיקה לבין מציאות נדל”נית דינמית. אחד התחומים שמדגים זאת באופן מובהק הוא תחום השכירות המוגנת, ובפרט כאשר היא מתקיימת בתוך בית משותף. ההתנגשות בין זכויות דיירים מוגנים לבין רצון של יתר בעלי הדירות לקדם פרויקטים כמו תמ”א 38, פינוי בינוי, או אפילו לבצע תיקונים מהותיים ברכוש המשותף, הולידה בשנים האחרונות לא מעט דיונים משפטיים סביב השאלה – כיצד יש ליישם את חוק הגנת הדייר בית משותף, ובאילו נסיבות ניתן להגביל או להתאים את היקף ההגנות הקיימות בחוק למציאות הקיימת.
שכירות מוגנת – עיקרי הדברים
לפני שנצלול לעומק הייחודיות של חוק הגנת הדייר בית משותף, חשוב להזכיר את יסודות ההגדרה של שכירות מוגנת. מדובר בזכות שנולדה בתקופה של מחסור קיצוני בדיור, ונועדה לאפשר לדיירים יציבות וביטחון לאורך זמן – לרוב במחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק. החוק מעניק לדיירים זכויות רבות, ובראשם מניעת פינוי כמעט מוחלטת, כל עוד הם עומדים בתנאים בסיסיים: תשלום דמי שכירות מוגנים, אי גרימת נזק, ושימוש בהתאם למוסכם. עם זאת, שכירות מוגנת מתייחסת לא רק לשימוש בנכס הפרטי (הדירה עצמה), אלא גם לעיתים להשפעות עקיפות על הרכוש המשותף, התחזוקה, ואפילו הצבעה בהחלטות גורליות של הבית המשותף – נקודה אשר מעלה שאלות מורכבות ביחס ליישום החוק בבניינים משותפים מודרניים. המורכבות של נושא זה היא שמובילה רבים לפנות למשרד עו”ד יריב גוטמן, ובצדק. כאשר מדובר בנושא רגיש שמצריך פעולה משפטית מורכבת, הצעד הראשון והחכם ביותר הוא לשכור את שירותיו של עו”ד.
בין זכות הפרט לאחריות קבוצתית
השאלה הגדולה שעולה כמעט בכל פרויקט שיפוץ או בנייה בבניינים וותיקים היא: האם דייר מוגן יכול לעכב את הפרויקט או להטיל וטו על יוזמות של יתר הדיירים? חוק הגנת הדייר בבית משותף לא קובע תשובה חד-משמעית, אלא יוצר מנגנון מאוזן המאפשר מצד אחד את שמירת זכויות הדייר המוגן, אך מצד שני גם לא משתק את חיי הבית המשותף כולו. כך לדוגמה, כאשר בית משותף מעוניין להוסיף מעלית, לשפץ חזיתות, או לחזק את המבנה כנגד רעידות אדמה, ייתכן שהדייר המוגן יתנגד – בין אם בשל עלות, חוסר עניין, או פגיעה בתחושת הקביעות והשליטה. אך אין בידו בהכרח זכות מוחלטת לעכב את ההליך. בתי המשפט, בהתייחסותם לחוק הגנת הדייר בית משותף, מדגישים כי מדובר בזכות אישית אך לא מבודדת – היא חלק ממכלול רחב של זכויות וחובות קולקטיביות בבניין.
התמודדות עם סירוב – מהן האפשרויות?
כאשר דייר מוגן בבית משותף מתנגד בתוקף ליוזמה רחבה שזוכה לתמיכת רוב הדיירים, עולה הצורך לבדוק האם מדובר בהתנגדות לגיטימית או בעיכוב לא מידתי. חוק הגנת הדייר בית משותף מאפשר, במקרים מסוימים, פנייה למפקח על הבתים המשותפים או לבית המשפט לצורך קבלת צו שיאפשר את קידום המהלך – לעיתים גם בניגוד לעמדת הדייר המוגן. כל מקרה כזה נבחן לגופו. בתי המשפט יבדקו אם מדובר בפעולה מהותית או שגרתית, האם ההתנגדות מבוססת על פגיעה אמיתית בזכויות הדייר, או שמא נובעת משיקולים לא ענייניים. ככל שמדובר בפרויקט ציבורי או תשתיתי בעל חשיבות, נטיית הפסיקה תהיה לאפשר את ביצועו, תוך שמירה על זכויות הדייר המוגן – למשל על ידי הבטחת גישה, פיצוי, או לוחות זמנים ברורים.
חוק הגנת הדייר בית משותף אינו מספק תמיד תשובות חד משמעיות, אלא מחייב ניתוח מקצועי, רגיש ויצירתי של המצב, תוך התאמת הפתרון לצרכים האמיתיים של כל הצדדים. משרד עו”ד דין יריב גוטמן המתמחה בליווי משפטי לבעלי דירות וגם לדיירים מוגנים מעניק ייעוץ שוטף ופועל למציאת פתרונות המאפשרים קידום תהליכים, תוך שמירה מלאה על החוק והאינטרסים של לקוחותינו. לפרטים נוספים על שירותינו צרו איתנו קשר עוד היום.
