דיירות מוגנת היא מושג משפטי שהתפתח בישראל בעקבות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל”ב-1972. המשמעות המרכזית של דיירות מוגנת היא שהדייר מחזיק בזכויות מסוימות בנכס השכור, אשר מעבר לשכירות רגילה, מקנה לו הגנה מפני פינוי ונכונות מסוימת לשימור דמי השכירות ברמה נמוכה, כפי שנקבע על פי חוק. דיירות מוגנת חלה בעיקר במבנים ישנים, דירות מגורים ונכסים מסחריים שנכנסו תחת ההסדרים הישנים של חוק הגנת הדייר. העברת זכויות דיירות מוגנת היא נושא משפטי מורכב, הכולל מספר שלבים פרוצדורליים, התניות חוקיות והתייחסויות שונות, הן לדייר היוצא והן לדייר הנכנס ובהתאם על מנת לטפל בה יש צורך בעורך מקצועי ממשרד מוביל כמו עו”ד יריב גוטמן.

תנאים להעברת זכויות דיירות מוגנת

העברת זכויות דיירות אינה מתבצעת באופן אוטומטי או חד צדדי. החוק קובע מספר תנאים והגבלות לגבי ביצוע העברה זו:

תנאי לדייר היוצא – הדייר היוצא, בעל הזכות המוגנת, צריך להיות הבעלים החוקי של זכות הדיירות המוגנת, כלומר עליו להיות רשום כדייר מוגן.

תנאי לדייר הנכנס – הדייר הנכנס צריך לקבל את אישור הבעלים להחלפת הדיירות. לרוב, לא ניתן להכניס דייר חדש לנכס ללא הסכמת בעל הנכס.

מקרים של העברה אוטומטית – במקרים מסוימים, למשל במקרה של מוות של הדייר המוגן, החוק מתיר העברה אוטומטית של הזכויות לקרוב משפחה המתגורר באותו נכס תחת תנאים מסוימים.

מקרים אופייניים להעברת דיירות מוגנת

העברה בין קרובי משפחה: במקרה של פטירת דייר מוגן, החוק מאפשר העברת זכויות דיירות מוגנת לבני משפחתו הקרובים, כדוגמת בן/בת זוג, הורים או ילדים, בתנאי שאלה התגוררו בנכס המוגן לפחות שישה חודשים קודם לפטירת הדייר. החוק מגדיר את המקרים ואת הזכויות הנלוות, כולל קביעת הזכאות על פי יחסי הקרבה וזמן המגורים בנכס.

העברה במסגרת עסקה מסחרית: לעיתים, ניתן להעביר זכויות דיירות מוגנת במסגרת עסקה מסחרית או אזרחית בה הדייר היוצא מוכר את זכויותיו המוגנות בדירה או בנכס מסחרי. בעסקאות מסוג זה, יש לקבל את אישור בעל הנכס לתנאי ההעברה. לרוב, בעסקאות כאלה מדובר במקרים בהם הדיירות המוגנת חלה על נכסים מסחריים ולא על נכסי מגורים.

תהליך ההעברה המשפטי

העברת זכויות דיירות כוללת מספר שלבים משפטיים, שעליהם להתרחש על פי הסדר הבא:

א. הסכם העברה – השלב הראשון בהעברת זכויות הדיירות המוגנת הוא הכנת הסכם בין הדייר היוצא לדייר הנכנס. ההסכם כולל את פרטי ההעברה, זכויות וחובות הדיירים ותנאים נוספים הנדרשים להשלמת העברת הזכויות. הסכם זה צריך להתייחס גם לאישור של בעל הנכס, שכן ללא הסכמתו לא ניתן להשלים את ההעברה.

ב. קבלת אישור בעל הנכס -כאמור, העברת זכויות הדיירות המוגנת מחייבת את אישורו של בעל הנכס. לרוב, בעל הנכס יידרש לבחון את הפרטים של הדייר הנכנס, כולל מצבו הכלכלי והמשפטי, כדי להבטיח שהדייר החדש יעמוד בתנאי השכירות ובחובות המוסכמות.

ג. דיווח על העסקה לרשויות – במידה ומדובר בעסקת העברת זכויות במסגרת מסחרית, יש לדווח לרשויות על העסקה ולשלם את המיסים הנדרשים (כמו מס רכישה ומס שבח). המיסוי על העברת זכויות דיירות מוגנת תלוי במספר גורמים, כגון סוג הנכס והזכויות המועברות.

למידע נוסף בנושא קבעו פגישה עם עו”ד יריב גוטמן עוד היום.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *