מכירת זכות דיירות מוגנת: מה בודקים לפני שמתקדמים לעסקה

תהליך של מכירת זכות דיירות מוגנת הוא מקרה משפטי וכלכלי בעל משמעות רבה הדורש מכם הבנה מעמיקה של הוראות חוק הגנת הדייר והפסיקה העדכנית של השנים האחרונות. בניגוד לעסקת מכר רגילה של נכס מקרקעין בבעלות מלאה, כאן עליכם להתנהל מול מערכת משולשת הכוללת את הדייר היוצא, את הדייר הנכנס ואת בעל הבית המחזיק בזכויות הקניין בקרקע. מכיוון שהחוק מסדיר את חלוקת דמי המפתח בין הצדדים, עליכם לבחון בקפידה את חוזה השכירות המקורי ואת היסטוריית התשלומים בנכס בטרם תחילת המשא ומתן. מכירת זכות דיירות מוגנת מחייבת שליחת הודעות רשמיות לבעל הבית המאפשרות לו לממש את זכותו לרכוש את הזכויות בעצמו או לחלופין להביע התנגדות לזהות הדייר הנכנס.

מה המשמעות של זכות הדיירות המוגנת בנכס מסחרי ופרטי?

כאשר אתם מנתחים את הפוטנציאל בביצוע מכירה עליכם להבחין בין זכות הדיירות המוגנת בנכס המיועד למגורים, לבין כזו הקיימת בבית עסק פעיל. מכיוון שבנכס עסקי למיקום יש השפעה קריטית על גובה דמי המפתח שתקבלו, אתם נדרשים לבצע הערכת שווי מקצועית שתשקלל את כלל המרכיבים הכלכליים של הפעילות במקום. הזכות לדיירות מוגנת היא נכס כלכלי לכל דבר ולכן העברתה כרוכה לעיתים בהסכמות מורכבות לגבי המשך השימוש בנכס ושינוי אפשרי של מטרת השכירות על ידי הדייר החדש. יש לזכור כי הסכמת בעל הבית היא תנאי יסודי להשלמת המהלך ובמקרים של סירוב עליכם להיות מוכנים לפנות לבית הדין לשכירות לקבלת אישור חלופי.

חישוב דמי מפתח וחלוקת כספים במכירת זכויות מקרקעין

היבט נוסף וחשוב בתהליך הוא חישוב מדוייק של חלוקת הכספים בין הדייר היוצא לבין בעל הבית בהתאם למדרגות הקבועות בחוק הגנת הדייר. יש לקחת בחשבון את משך התקופה שבה הוחזק הנכס מכיוון שיש לכך השפעה ישירה על אחוז דמי המפתח המגיע לכל צד בעת מכירת זכות דיירות מוגנת. מכיוון שדיני המקרקעין והמיסוי משתלבים זה בזה, אתם נדרשים לבדוק גם את חבויות המס החלות על העסקה, כולל מס שבח או היטלים אחרים העלולים לחול על הרווח המופק מהמכירה. אתם צריכים להכיר את הפרוצדורה של הצהרת דייר יוצא והצהרת דייר נכנס המהוות מסמכים מהותיים בדרך להשלמת העברת החזקה בנכס בצורה חוקית ומסודרת.

בדיקות ופעולות לקראת מכירת הזכות לדיירות מוגנת

הצלחת המכירה תלוייה במידה רבה ביסודיות של הבדיקות שתבצעו לפני החתימה על זיכרון דברים או הסכם מחייב. מכיוון שהליך מכירת זכות דיירות מוגנת כפוף לכללים נוקשים, עליכם לגבש אסטרטגיה ברורה שתיתן מענה לכל תרחיש אפשרי מול בעל הבית והרשויות. אלה הפעולות שעליכם לבצע כדי להבטיח את שהעסקה תהיה תקינה:

 

• בדיקת תוקף חוזה השכירות המקורי וזיהוי הגבלות על העברת זכויות או שינוי מטרת העסק.

• משלוח הודעה רשמית לבעל הבית הכוללת את פרטי הדייר הנכנס וגובה דמי המפתח המוצעים.

• קבלת אישור רשמי מבעל הבית או פנייה לבית הדין לשכירות במקרה של התנגדות שאינה מנומקת כדין.

• עריכת פרוטוקול מסירה מפורט המתעד את מצב הנכס במועד המכירה כדי למנוע טענות עתידיות על נזקים.

• הסדרת תשלומי המיסים והיטלי ההשבחה במידה והם חלים על העסקה הספציפית בהתאם לסוג הנכס.

קביעת פגישה עם משרד עורכי דין לליווי בתהליך מכירת זכות דיירות מוגנת

ביצוע עסקאות מורכבות בתחום הגנת הדייר דורש ליווי צמוד של משרד עורכי דין המתמחה בתחום המקרקעין. אנחנו במשרד עורכי דין יריב גוטמן מתמחים במתן שירות משפטי מקיף עבור מכירת זכות דיירות מוגנת ומביאים איתנו ניסיון של מעל ל-20 שנה בתחום. הניסיון הרב שצבר עו"ד יריב גוטמן מאפשר לנו למצוא פתרונות יעילים ויצירתיים לכל אתגר העולה במהלך המשא ומתן או הדיון בבית הדין לשכירות. אתם מוזמנים לפנות אלינו עוד היום לקבלת הכוונה משפטית דרך מספר הטלפון המופיע כאן באתר.