מערכת היחסים בין דיירים מוגנים לבין בעלי הנכסים שבהם הם מתגוררים או מפעילים עסקים, מעוגנת בחוק הגנת הדייר – חקיקה שנועדה לאזן בין זכויות הדייר, שאינו בעל הנכס אך מחזיק בו במשך שנים רבות, לבין זכות הקניין של הבעלים. אחת הסוגיות המרכזיות שצפות שוב ושוב ביחסים אלו היא שאלת גובה שכר הדירה. במיוחד מתעוררת השאלה – האם מותר לעלות שכ”ד דמי מפתח, ואם כן – באילו נסיבות, באיזו תדירות ועד לאיזו רמה? כיוון שמדובר בזכויות המעוגנות בחוק ספציפי, אשר מבוסס על איזון עדין של אינטרסים, כל שינוי בשכר הדירה בדמי מפתח טעון בדיקה משפטית מדוקדקת, ולעיתים אישור בית משפט.
דייר מוגן ושכר הדירה – עקרונות בסיסיים
שכירות בדמי מפתח נולדה מתוך צורך חברתי להגן על דיירים חלשים בתקופות של מצוקה כלכלית, בעיקר לאחר קום המדינה. הדיירים שילמו תשלום חד-פעמי גבוה יחסית, וקיבלו זכות מגורים לתקופה בלתי מוגבלת, לרוב לכל ימי חייהם, תמורת שכר דירה סמלי ומפוקח. על פי חוק הגנת הדייר, שכר הדירה בדמי מפתח קבוע מראש, ולעיתים מתעדכן בהתאם למנגנונים הקבועים בחוק או בהחלטות של שר המשפטים. המשמעות היא שבעל הבית אינו רשאי להעלות את שכר הדירה לפי ראות עיניו או בהתאם למחירי השוק החופשי. מכאן נובעת השאלה – האם מותר לעלות שכ”ד דמי מפתח – והתשובה תלויה בנסיבות, בחוק ובמנגנוני הבקרה החלים על ההתקשרות.
באילו מקרים מותר לבעלים לבקש העלאה?
העלאת שכ”ד דמי מפתח מותרת, אך רק באישור בית המשפט ובתנאים המפורטים בחוק. בין המצבים שמזכים את הבעלים בבקשה להעלאה ניתן לציין:
שינויים מהותיים במצב הכלכלי – במקרים נדירים, ובהתאם לשינויים במדד או בעלויות התחזוקה.
השקעות של הבעלים בנכס – אם בעל הבית השקיע כספים משמעותיים בשיפוץ או שדרוג הנכס, עשוי להיות לו בסיס לדרוש העלאה חלקית בשכר הדירה.
שכירות משנה או הכנסה נוספת מהנכס – אם הדייר משכיר את הנכס או חלקו לאחרים ויוצר רווח אישי, ניתן לטעון שמגיעה לבעל הבית תוספת מהכנסות אלו.
כדי לדעת האם מותר לעלות שכ”ד דמי מפתח בכל אחד מהמקרים הנ”ל, יש לפנות לבית הדין לשכירות, אשר יבחן את הבקשה, את מצב ההסכם, ואת נסיבות העניין. כל דרישה להעלאה חד-צדדית שאינה מגובה בפסיקה – תיחשב בלתי חוקית ודינה להידחות.
מתי הדרישה נחשבת להפרת חוק?
בעלי נכסים עשויים לנסות לעקוף את החוק במטרה לבצע העלאת שכ”ד דמי מפתח בדרכים שונות: איום בפינוי, סירוב לבצע תיקונים, או הצעה “להסדיר” את ההעלאה מול תשלום מסוים מצד הדייר. לעיתים, גם דיירים אינם מודעים לזכויותיהם ומסכימים להעלאות שכר דירה שאינן חוקיות, תוך ויתור מרצון שמערער את מעמדם המוגן. מבחינת החוק, כל העלאה שאינה מעוגנת בהחלטת בית משפט או אינה מבוססת על הסכמות בכתב ובהליך חוקי – פסולה. דייר אשר נדרש לשלם שכר דירה גבוה מהקבוע בחוק רשאי להגיש תביעה נגד בעל הבית ואף לדרוש השבת כספים שנגבו ממנו שלא כדין. לא אחת פסקו בתי המשפט כי דרישה שכזו מהווה ניסיון לפגוע בזכויות המוגנות של הדייר, ולעיתים אף נדונו מקרים של סחיטה באיומים כאשר הדרישה לוותה באיומים בפינוי או בניתוק שירותים.
השלכות של בנייה לא חוקית והשפעתה על שכר הדירה
סוגיה נוספת שצפה לעיתים קרובות היא הקשר בין שינויים מבניים בנכס – במיוחד כאלה שבוצעו ללא היתר – לבין שכר הדירה. בנייה לא חוקית בדמי מפתח, שנעשתה על ידי הדייר ללא הסכמת הבעלים, עלולה להיחשב כהפרת תנאי ההסכם ואף לשמש עילה לפינוי. מצד שני, בעל הבית עשוי לטעון כי תוספות אלו מעלות את ערך הנכס, ולכן הוא זכאי להעלאת שכר הדירה. אולם הפסיקה בישראל מבהירה, כי כל שינוי שנעשה ללא היתר או ללא הסכמת הבעלים – לא יכול לשמש בסיס להעלאה בשכר הדירה. בנייה לא חוקית בדמי מפתח עלולה אף להזיק לדייר, ולחשוף אותו לסנקציות מצד הרשויות, כמו גם לביטול ההגנה לפי החוק.
דוגמאות מהשטח והשלכות מעשיות
במקרים רבים שבהם נדונה השאלה האם מותר לעלות שכ”ד דמי מפתח, נדרש בית המשפט לשקול את האיזון בין הצדדים. כך למשל, בעלים של חנות במרכז מסחרי ישן טען כי השיפוץ שנעשה במקום הפך את החנות לרווחית הרבה יותר ולכן מגיע לו חלק מהתמורה. בית הדין דחה את הדרישה, בקביעה כי הרווח שייך לדייר כל עוד הוא עומד בתנאי ההסכם ולא מפר את חוקי התכנון והבנייה. במקרה אחר, דיירת בדירה תל אביבית שילמה שכר דירה מוגן במשך עשרות שנים, אך הבעלים דרש להעלות את התשלום בטענה להוצאות תחזוקה גבוהות. גם כאן קבע בית המשפט שאין הצדקה להעלאה כל עוד לא הוכחה השקעה בפועל מצד הבעלים.
במקרים שבהם עולה חשד לניצול או דרישה שאינה חוקית, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מיידי. גם לדיירים וגם לבעלי נכסים יש אינטרס לשמור על מערכת יחסים תקינה והוגנת, מבלי להיכנס למאבקים משפטיים מתישים. לקבלת סיוע משפטי מקצועי ואמין פנו עוד יום למשרד עו”ד יריב גוטמן ונשמח לעמוד לשירותכם.
