בשוק הנדל”ן הישראלי נותרו עדיין לא מעט נכסים שבהם חלים הסדרים של דמי מפתח, אף על פי שהחוק הפסיק לאפשר הסכמים חדשים מהסוג הזה כבר לפני שנים רבות. מדובר בהסדרים חוזיים ייחודיים אשר מקנים לדייר זכויות שימוש והשכרה בנכס, בתמורה לדמי שכירות מופחתים לאורך זמן. כאשר עולה השאלה כיצד ניתן להעביר את הזכויות בנכס מסוג זה, חשוב להבין את המורכבות המשפטית ואת התנאים הנדרשים לשם כך.
מהי בעצם העברת זכויות לדמי מפתח?
העברת זכויות דמי מפתח היא פעולה משפטית שבה מועברות זכויותיו של דייר בדמי מפתח לאדם אחר, בין אם מדובר בדירה או בעסק. על אף שמדובר בזכויות שכירות מוגנות ולא בעלות, ההעברה עצמה דורשת אישורים ותנאים ברורים, לרבות קבלת הסכמת בעל הבית ברוב המקרים ותשלום חלק יחסי מהתמורה לבעלים. התהליך מורכב ממספר שלבים, בהם איתור יורש או צד שלישי שירצה לקבל את הזכויות, בדיקת הזכאות להעברה לפי החוק והפסיקה, וקבלת אישור פורמלי, בין אם בהסכמה או לעיתים אף בפנייה לערכאות.
מה התנאים להעברת זכויות דמי מפתח של נכס?
התנאים להעברת זכויות בנכס בדמי מפתח אינם אחידים ותלויים בגורמים כמו סוג הנכס (דירה או עסק), נסיבות אישיות, ועמדת בעל הבית. ככלל, ניתן להעביר את הזכויות כאשר הדייר המקורי נפטר ובן משפחה שגר עמו ממשיך לגור בדירה, או כאשר מדובר בירושה של עסק שממשיך להתנהל על ידי בן משפחה קרוב. שני תנאים מרכזיים שחוזרים בפסיקה הם מגורים בפועל לצד הדייר המוגן במשך פרק זמן משמעותי טרם מותו, והעדר מגעים קודמים לוויתור על הזכויות או עזיבת הנכס. כאשר מתקיימים התנאים, ניתן לפעול להעברת הזכויות, אם כי במרבית המקרים יידרש מו”מ מול בעל הנכס, ולעיתים גם תביעה משפטית.
האיזון שבין הדייר המוגן לבעל הנכס
אחת הסוגיות הרגישות ביותר סביב העברת זכויות לדמי מפתח היא השאלה באיזו מידה זכויות הדייר גוברות על זכות הקניין של הבעלים. הדייר נהנה מהגנה חוקית שמאפשרת לו לשהות בנכס לאורך שנים בשכר דירה נמוך יחסית, בעוד הבעלים מוגבל ביכולתו להפיק תשואה ראויה מהנכס. כאשר מבקשים להעביר את הזכויות לצד שלישי, האיזון הזה מתחדד עוד יותר. בתי המשפט פסקו לא אחת כי הבעלים זכאי לחלק מהתמורה שתתקבל, לעיתים אף מחצית ממנה, כתנאי לאישור ההעברה. הסדר זה נועד למנוע מצב שבו זכויות הדייר יהפכו למעין קניין עצמאי, מבלי שבעל הנכס יפוצה על כך.
סוגיות ייחודיות במקרי ירושה
כאשר הדייר בדמי מפתח נפטר, קמה האפשרות לבני משפחה – בן או בת זוג, ילד או ילדה, ולעיתים אף קרובים מדרגה שנייה – להיכנס לנעליו. גם כאן, נדרשת עמידה בתנאים קפדניים, ובפרט מגורים רציפים עם המנוח לפחות שישה חודשים לפני מותו. אם היורש עמד בתנאים, קיימת לו זכות להמשיך ולהחזיק בנכס, ולעיתים אף להעביר אותו הלאה בתנאים דומים. אך מנגד, אם לא התקיים רצף מגורים או שהמגורים היו אקראיים, יתקשה היורש להוכיח את זכאותו – ובמקרה כזה, הבעלים עשוי לדרוש את פינוי הנכס.
העברת זכויות לדמי מפתח בעסקים
לא רק דירות כפופות להסדרים של דמי מפתח – גם חנויות, מחסנים או משרדים שנשכרו לפני עשרות שנים עשויים להיכלל תחת ההסדר הזה. במקרה של הפסקת הפעילות או מותו של השוכר, ניתן לשקול העברת זכויות דמי מפתח בעסק לבן משפחה, או לצד שלישי – בכפוף להסכמה של בעל הנכס ולתשלום חלקי מהתמורה. במקרים רבים, הבעלים יעדיף לנסות ולסיים את הסדר השכירות המוגנת ולקבל את הנכס בחזרה, אך אם מדובר בעסק רווחי או באזור מבוקש, זכויות הדייר עשויות להיות שוות לא מעט כסף – והעברתן מהווה פעולה כלכלית ומשפטית משמעותית.
ייעוץ משפטי כחלק בלתי נפרד מהתהליך
העברת זכויות לדמי מפתח היא צומת רגיש מבחינה משפטית, ולעיתים גם רגשית – במיוחד כשמדובר בירושה של דירה או עסק משפחתי. כדי לפעול נכון, לשמור על הזכויות, ולהימנע מטעויות שיכולות להוביל לאובדן הזכאות או לחשיפה לתביעות, חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום. בין אם מדובר בתהליך מול בעל הבית, בהסכם העברה עם צד שלישי או בניהול הליך משפטי, הליווי המשפטי מספק ודאות ומגן על האינטרסים של הצד המעוניין בהעברה.
צריכים מענה מקצועי לשאלות כמו מה התנאים להעברת זכויות דמי מפתח? השאירו פרטים כאן באתר של משרד עורכי דין יריב גוטמן ונחזור אליכם עם מענה מקיף ואדיב.
